市住房買(mǎi)賣(mài)合同有效條件？住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么承擔(dān)？

買(mǎi)房子最重要的一點(diǎn)就是合同這方面的事情，我們必須要清清楚楚的了解這方面的事情，這樣的話(huà)，一旦后期出現(xiàn)合同方面的問(wèn)題也可以及時(shí)的解決掉，所以，建議大家看一下市住房買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件是什么，而且，除了要知道這個(gè)問(wèn)題之外，還必須要清楚住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么承擔(dān)。

市住房買(mǎi)賣(mài)合同有效條件？

（1）一般主體要求。依《民法通則》規(guī)定，住房買(mǎi)賣(mài)雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)具有完全民事行為能力。住房買(mǎi)賣(mài)行為復(fù)雜，涉及標(biāo)的金額較大，法律一般禁止限制民事行為能力人和無(wú)民事行為能力人參與，所簽住房買(mǎi)賣(mài)合同無(wú)效，除非事先經(jīng)法定代理人同意，或者事后經(jīng)法定代理人追認(rèn)。

（2）特殊主體要求。為了維護(hù)住房交易秩序，現(xiàn)行法律和政策對(duì)住房買(mǎi)賣(mài)當(dāng)事人設(shè)定了一定條件和限制，必須符合特定要求。在商品房現(xiàn)售中，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司作為住房出賣(mài)方必須具有法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)、土地使用權(quán)證書(shū)、土地使用批文、規(guī)劃許可證和施工許可證等。在商品房預(yù)售中，預(yù)售方除具備上述條件外，還應(yīng)當(dāng)持有預(yù)售許可證和確定施工進(jìn)度與交付日期。

住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么承擔(dān)？

（一）實(shí)際履行。又稱(chēng)強(qiáng)制履行，是指在合同違約方不履行合同時(shí)，守約方可以要求人民法院強(qiáng)制違約方按照合同約定履行合同債務(wù)的違約責(zé)任承擔(dān)方式。其構(gòu)成要件有：（1）存在違約方的違約行為；（2）必須有守約方請(qǐng)求違約方繼續(xù)履行合同債務(wù)的行為；（3）必須是違約方可以繼續(xù)履行合同。

另外，我國(guó)《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》規(guī)定了在多種情況下，商品房買(mǎi)賣(mài)中的買(mǎi)受人可以挑選要求對(duì)方以繼續(xù)履行合同的方式承擔(dān)違約責(zé)任，亦可要求與對(duì)方解除合同并賠償損失。如該司法解釋的第十四條第（二）項(xiàng)。

（二）采取補(bǔ)救措施。主要包括：

1、修復(fù)。根據(jù)《人民法院關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第十三條第二款規(guī)定：“交付使用的住房存在質(zhì)量問(wèn)題，在質(zhì)保期內(nèi)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)修復(fù)責(zé)任；出賣(mài)人拒絕修復(fù)或者在合理期限內(nèi)拖延修復(fù)的，買(mǎi)受人可以自行或者委托他人修復(fù)。修復(fù)費(fèi)用及修復(fù)期間造成的其他損失由出賣(mài)人承擔(dān)。”

2、返還價(jià)款。根據(jù)上述司法解釋第十四條第（二）款之規(guī)定，當(dāng)交付的住房面積偏差比值超出3％，買(mǎi)受人同意繼續(xù)履行合同時(shí)，出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的返還價(jià)款的責(zé)任，基于公平原則，當(dāng)住房實(shí)際面積大于合同約定面積的，買(mǎi)受人應(yīng)當(dāng)補(bǔ)足偏差在3％以?xún)?nèi)的住房?jī)r(jià)款。

通讀這篇文章的常識(shí)已經(jīng)了解到了，市住房買(mǎi)賣(mài)合同的有效條件有哪些，只要具備以上的這些條件，那么，你擬定的合同都是有法律效應(yīng)的，所以大家和對(duì)方簽訂合同的時(shí)候，一定要看一下里面的這些條款有沒(méi)有具備這些條件，如果具備了的話(huà)再去簽，并且，文章里也提到了住房買(mǎi)賣(mài)合同違約怎么承擔(dān)．