土地使用權和住房所有權有啥不同

住房所有權(即房產權)是永久的，沒有期限限制，只要房產沒有完全毀損滅失就能一直享有[房產證里是沒有期限登記欄的].土地使用權是有期限的。國家通過土地有期出讓方式，授予用地人40年、50年、70年不等的使用權。

土地使用權與住房所有權可以分離么?

本來就是兩權分離的。但是《土地管理法》規(guī)定土地權利收回，地面上依附的住房產權、使用權應當一并收回。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》第32條規(guī)定：房地產轉讓、抵押時，住房的所有權和該住房占用范圍內的土地使用權同時轉讓、抵押.而第61條第2款又規(guī)定：在依法取得的房地產開發(fā)用地面上建成住房的，應當憑土地使用權證書向縣級以上地方人民政府房產管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產管理部門核實并頒發(fā)住房所有權證書。由此可見，住房產權是離不開土地使用權的。

如何理解這兩種權利?

住房所有權和土地使用權的規(guī)定：

住房所有權，是房主對住房的占有、使用、收益、處分的權利。

所有權是一種完全的物權。這是一種排他的權利，只有所有權人是權利人，其他人都是義務人，負有不得侵犯其權利的義務。這也是物權必須公示的主要原因，要不然，其他人怎么會知道這種權利的存在并不去侵犯它呢?

房和地是不可分的，房不可能脫離地單獨存在。我國法律規(guī)定，權利人在處理土地使用權的時候，應連同地面上的房產一并處理;在處理者住房所有權的時候，應連同其所在的土地使用權一并處理。這也就是常說的“房隨地走”和“地隨房走”。

住房所有權可以持續(xù)多少年呢?理論上，住房所有權是無限期的。好多人隱隱約約有一個概念，說住房所有權是50年，或者說70年，都不對。50年指的是設計使用年限，也就是“耐久年限”。耐久年限分好幾個等級，其中，一般住宅的耐久年限是50年。這只是一種設計上的考慮，不是絕對的。到了50年，住房還可以使用，你就可以繼續(xù)使用。如果住房不到50年就沒法使用了，也就不可用了。一般說來，只要沒有特殊原因，比如地震、質量問題、征用拆遷等，50年之后肯定能繼續(xù)使用。因為所謂設計年限，是從保險的角度講的，有一定的安全系數。就好比電梯的鋼繩，說是能承重1噸，本身能承受的重量一定要多得多。

住房所有權是無限期的，而土地使用權又是有期限的。我國實行土地公有，分為國有(全民所有)土地和集體所有的土地，總之不可私有。作為房產的業(yè)主來說，擁有的只是住房(地面上建筑物)的所有權(產權)，對于住房占用的土地，業(yè)主只享有使用權，這個使用權是要給錢的(土地使用權出讓金)，而且是有時間限制的。

為什么只有使用權呢?因為我們國家在相當長的歷史時期里面，以農耕為主，土地是全社會最重要的生產資料，歷次社會戰(zhàn)亂，爭奪的核心都是土地。你看歷史上的農民起義軍的口號就知道了，“均田免糧”，“有田同耕”，等等，直到孫中山的“平均地權”，中國共產黨的“打土豪，分田地”，足見土地之重要。新中國成立以后，自然就挑選了土地公有，這樣似乎可以“永絕后患”，讓大家都過上幸福的生活。當然，今天的世界，土地依然重要，但是跟過去相比，已經不可同日而語了。過去，土地的多少與財富的多少是成正比的，現(xiàn)在，好像人均土地越豐富的地方越窮。可是我們的土地公有制還沒有改變，這跟我們國家的社會制度也有很大關系。以后會不會變，怎么變，都不是我等草民所能妄測的。

土地使用權的最長年限，住宅用地70年，工業(yè)用地、教科文衛(wèi)體用地和綜合用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂業(yè)用地40年，其他還有20年、10年的，不等。一處房產是否值得購買，其土地使用權狀況是重要考慮因素。未申請續(xù)期或者申請未獲批準的，國家可以將土地使用權連同地面上建筑物一起無償收回。