不動產(chǎn)權(quán)登記查詢

2015年3月1日《不動產(chǎn)登記暫行條例》(以下簡稱《條例》)正式實施。登記機構(gòu)、登記簿冊、登記依據(jù)和信息平臺“四統(tǒng)一”，除有利于保護權(quán)利人合法財產(chǎn)權(quán)，提高行政效率，為建立健全現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)制度奠定堅實基礎(chǔ)外，還將為公眾依法查詢登記資料信息提供極大的方便和前景。

不動產(chǎn)登記資料的查詢制度如何兼顧保護國家秘密、商業(yè)秘密和個人隱私，如何最大程度方便群眾、服務(wù)好經(jīng)濟社會活動等，都需要明確基本原則，做好頂層設(shè)計。

堅持依法查詢原則，科學(xué)界定查詢主體范圍，加強對登記資料的保護，確保登記信息聯(lián)網(wǎng)安全。

一是科學(xué)界定查詢主體范圍。根據(jù)《條例》，可以查詢不動產(chǎn)登記資料的主體有三類，即權(quán)利人、利害關(guān)系人和有關(guān)國家機關(guān)。要建立完善的登記查詢制度，首先應(yīng)當(dāng)明確權(quán)利人、利害關(guān)系人的具體范圍。權(quán)利人、利害關(guān)系人的指向并不唯一，理論界對此也莫衷一是，對權(quán)利人、利害關(guān)系人的范圍及查詢權(quán)限也未達(dá)成一致。

實際上，對“權(quán)利人”、“利害關(guān)系人”的界定有一定的難度，對其規(guī)定的方式有機械性和靈活性兩種。機械性規(guī)定是指作出具體明確、有操作標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)定，比如持法院、仲裁機構(gòu)的立案通知書等作為參考標(biāo)志，其優(yōu)點在于便于管理人員直接運用，使操作較為規(guī)范統(tǒng)一，缺點在于很難對“權(quán)利人”、“利害關(guān)系人”進行精準(zhǔn)、完備的界定，不易形成科學(xué)全面的格式化標(biāo)準(zhǔn);靈活性規(guī)定是指賦予管理人員對“權(quán)利人”、“利害關(guān)系人”判斷的較大的自由裁量權(quán)，管理人員可以綜合各種情況考慮最終決定是否為其查詢，其優(yōu)點是管理人員可以全面綜合地考慮各項因素，缺點是不同管理人員對查詢?nèi)司唧w情況的理解和執(zhí)法尺度必然難以一致，可能造成相同情況下處理結(jié)果不一致，此外管理人員對裁量權(quán)的過度擁有可能形成濫用。鑒于我國相關(guān)法律法規(guī)對管理人員自由裁量權(quán)幾乎沒有約束性規(guī)定，在理論研究上還存在很多盲點，建議采取前一種方式。

二是加強對登記資料的保護?！稐l例》明確了登記資料的查詢范圍，實際上也明確了登記資料保管機構(gòu)對不動產(chǎn)登記資料的服務(wù)要求和保護范圍。對于適格主體提出的合理的查詢要求，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)做到及時、準(zhǔn)確地提供查詢服務(wù);對于不適格主體或者高于權(quán)限的查詢要求，登記機關(guān)應(yīng)當(dāng)予以拒絕并書面告知。

對于可以依職權(quán)或依法查詢獲得不動產(chǎn)登記資料及信息的不動產(chǎn)登記機構(gòu)、不動產(chǎn)登記信息共享單位及其工作人員、查詢不動產(chǎn)登記資料的單位和個人，不得泄漏不動產(chǎn)登記資料、登記信息，不得利用不動產(chǎn)登記資料、登記信息進行不正當(dāng)活動。