帶押過(guò)戶的優(yōu)缺點(diǎn)

帶押過(guò)戶作為一種創(chuàng)新的二手房交易方式，以其提高交易效率、下降交易成本及有效防范風(fēng)險(xiǎn)等優(yōu)勢(shì)受到關(guān)注。然而，其業(yè)務(wù)辦理受限、地區(qū)差異及操作障礙等缺點(diǎn)亦需留意。了解流程、咨詢銀行、做好準(zhǔn)備是順利辦理的關(guān)鍵。

一、帶押過(guò)戶的優(yōu)點(diǎn)

1、提高交易效率

帶押過(guò)戶可以在沒(méi)有還清房貸的情況下將住房進(jìn)行出售和過(guò)戶，簡(jiǎn)化了二手房交易流程，能把抵押變更、轉(zhuǎn)移登記和新抵押設(shè)立三項(xiàng)業(yè)務(wù)聚合在一起辦理，能有效縮短了交易辦理流程和辦理時(shí)間，大幅提高住房交易的效率，可以幫助有住房置換改善需求的人盡快回收資金。

2、下降交易成本

傳統(tǒng)的抵押房產(chǎn)出售，需要房主籌集一起的資金或者過(guò)橋資金將原貸款還清，而帶押過(guò)戶模式下，房主將能省去籌集過(guò)橋費(fèi)解除房產(chǎn)抵押這一步驟，不僅有利于盡快回籠資金，還能切實(shí)有效的下降住房交易成本。

3、有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)

在申請(qǐng)辦理過(guò)橋的時(shí)候，出于安全考慮往往需要找中介和第三方等一起監(jiān)管，有時(shí)候需要押著房主的房本、銀行卡、借款合同甚至身份證等，一直到抵押解除成功，期間會(huì)存在較大的財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)和信息泄漏風(fēng)險(xiǎn)。

但在帶押過(guò)戶模式后下，“過(guò)橋資金”壓力減輕，實(shí)現(xiàn)了原抵押注銷登記和新抵押登記的無(wú)縫連接，可有效防范交易風(fēng)險(xiǎn)。

二、帶押過(guò)戶的缺點(diǎn)

1、業(yè)務(wù)辦理受限，是否可以帶抵押過(guò)戶，完全取決于銀行意愿，如果銀行不同意辦理，就只能先將原貸款結(jié)清。

2、并非所有城市都支持辦理帶押過(guò)戶業(yè)務(wù)，且不同地區(qū)提供的帶押過(guò)戶辦理模式也各不相同。

例如成都、武漢、珠海等地采取借新貸、還舊貸無(wú)縫銜接模式，江蘇、深圳、重慶等地采取借新貸、過(guò)戶后還舊貸的模式，具體可以咨詢當(dāng)?shù)卣百J款行。

3、存在一定的操作障礙。

例如買家首付款不足以償還賣家貸款的話，可能就無(wú)法順利辦理帶押過(guò)戶，或者帶押過(guò)戶材料提交給銀行，但是房本還在原房主手上，原房主可以趁此進(jìn)行二次抵押，甚至進(jìn)行一房二賣。

因此，帶押過(guò)戶相比傳統(tǒng)交易模式，會(huì)更加的方便、安全，但是在實(shí)際的操作過(guò)程當(dāng)中，需要提前聯(lián)系銀行、了解相關(guān)政策，在做好準(zhǔn)備并有所了解的情況下進(jìn)行辦理。

1、商議住房買賣細(xì)節(jié)

買賣雙方首先需要和正常住房交易一樣，商議好關(guān)于買房子的細(xì)節(jié)問(wèn)題，例如房?jī)r(jià)、付款方式、貸款銀行、住房戶型等，達(dá)成初步的買房意向。

2、咨詢銀行

賣房需要咨詢?cè)抠J銀行，需要讓銀行知情并且同意雙方帶押過(guò)戶的行為;買家需要找到新的貸款銀行，要讓該行同意在這種情況下貸款給買家。

3、辦理資金托管手續(xù)

買賣雙方需要辦理資金托管手續(xù)，這種情況下可以按照銀行的具體要求以及當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)政策規(guī)定進(jìn)行操作辦理，例如有的地區(qū)是在銀行設(shè)立資金監(jiān)管賬戶，簽訂《資金監(jiān)管協(xié)議》及《資金委托劃付協(xié)議》等，而有的地區(qū)則規(guī)定需要由公證處來(lái)進(jìn)行資金的監(jiān)管服務(wù)。

4、簽訂購(gòu)房合同

辦理完資金托管手續(xù)后，買賣雙方就可以進(jìn)行網(wǎng)簽，以合同的形式明確雙方的責(zé)任和義務(wù)。然后買家需要按照合同約定，先把首付款打入資金監(jiān)管賬戶。

5、住房不動(dòng)產(chǎn)抵押轉(zhuǎn)移預(yù)告登記

然后，買賣雙方可以進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)移預(yù)告登記，也就是辦理住房過(guò)戶轉(zhuǎn)移的預(yù)約申請(qǐng)和登記。

在辦理過(guò)戶的同時(shí)，賣家的貸款銀行這邊，需由銀行出具同意帶押過(guò)戶的情況說(shuō)明或者協(xié)議，而買家的貸款銀行這邊，需要協(xié)助辦理住房抵押登記轉(zhuǎn)移手續(xù)，以便推進(jìn)后續(xù)的買房貸款審批流程。

6、買家貸款銀行放款

在買家的貸款審批通過(guò)后，銀行會(huì)將相應(yīng)的貸款資金放款至資金監(jiān)管賬戶。然后資金監(jiān)管方會(huì)將這些錢連帶之前首付款的部分，一起轉(zhuǎn)賬給賣家的貸款銀行，用于還清賣家的剩余貸款。在還清貸款后，賣家的原貸款銀行會(huì)解除住房的原抵押登記。

7、完成帶押過(guò)戶

最后，由買家的貸款銀行重新為住房辦理新的抵押權(quán)即可。

不可以。根據(jù)國(guó)家相關(guān)的法律法規(guī)，住房在按揭抵押期間，是不可進(jìn)行過(guò)戶等行為的有在解除按揭抵押后，相關(guān)住房才能進(jìn)行過(guò)戶?！稗D(zhuǎn)按揭”是指在個(gè)人住房貸款還款期內(nèi)，借款人出售作為抵押物的住房，經(jīng)貸款銀行同意，由住房的購(gòu)買人繼續(xù)償還出售人未到期的貸款。在實(shí)際操作中，轉(zhuǎn)按揭都采用買方為賣方提前還貸，買方再貸款的方式。