北京小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？該如何保證權(quán)益？

市面上出現(xiàn)小產(chǎn)權(quán)房交易糾紛的原因很多，有的朋友是因?yàn)闆]有核實(shí)好住房產(chǎn)權(quán)信息而出現(xiàn)的出錯，而有的朋友則是因?yàn)椤懊髦史浮眳s又在具體交易中出現(xiàn)問題。雖然國家命令禁止小產(chǎn)權(quán)房交易，但是在面對這樣的糾紛時，卻依然需要解決問題。那么，北京小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效?如何保證自己的權(quán)益？

一、北京小產(chǎn)權(quán)房買賣合同是否有效？

2010 年1月，北京市門頭溝區(qū)某村村民陰女士與某單位科員朱先生簽訂《住房買賣協(xié)議》，將自己的一套小產(chǎn)權(quán)房以45萬元出售給朱先生。簽約前，朱先生已經(jīng)知道該住房是小產(chǎn)權(quán)房，因?yàn)樾‘a(chǎn)權(quán)房價格比商品房價格有明顯，才挑挑選買用于自己使用。簽訂協(xié)議并支付房款后，朱先生與村委會也簽署了入住協(xié)議，完成了住房交付并實(shí)際使用。

此后，房價不斷上漲。2013年10月，陰女士認(rèn)為其與朱先生簽訂的協(xié)議違反國家關(guān)于“小產(chǎn)權(quán)房禁售”的規(guī)定，協(xié)議屬于無效合同，于是到法院起訴買房人朱先生，請求法院判令雙方合同無效。

門頭溝區(qū)法院審理后認(rèn)為，本案買賣雙方簽訂協(xié)議時對于該住房為小產(chǎn)權(quán)房的事實(shí)均知情，《住房買賣協(xié)議》是當(dāng)事人真實(shí)意思表示，且不違反法律、法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)為有效合同。

2013年12月，法院作出判決，對于陰女士要求確認(rèn)合同無效的訴訟請求，不予支持。陰女士不服判決，已提起上訴，上訴案件仍在審理之中。

二、北京小產(chǎn)權(quán)房買賣如何保證自己的權(quán)益？

1、集體土地建設(shè)的住房

“小產(chǎn)權(quán)房”重要的特色就是在集體土地面上開發(fā)的住房，我國現(xiàn)行法律法規(guī)規(guī)定，農(nóng)村土地一般歸農(nóng)村集體，如果要在農(nóng)村集體土地面上進(jìn)行商品房開發(fā)并公開向社會銷售，必須先經(jīng)國家征收，把集體土地變性，成為國有土地，再出讓給開發(fā)商，開發(fā)商向國家交納土地出讓金等稅費(fèi)后，才能進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。

2、沒有“五證”

商品房之所以公開出售，其主要是具備開發(fā)的條件，“五證”齊全，即國有土地使用證、規(guī)劃許可證、規(guī)劃工程許可證、施工許可證、商品房預(yù)(銷)售許可證。而“小產(chǎn)權(quán)房”由于缺乏國有土地使用證，也就談不上規(guī)劃許可證等“四證”。

3、價格

“小產(chǎn)權(quán)房”好賣，主要的是其售價相對，甚至比正常商品房一半以上，因?yàn)樗缓饔猛恋刭M(fèi)、土地出讓金及各種稅費(fèi)等費(fèi)用，所以價格低廉。

4、無合法產(chǎn)權(quán)

小產(chǎn)權(quán)房無法進(jìn)行住房產(chǎn)權(quán)登記，不可辦理住房權(quán)證。城市居民購買“小產(chǎn)權(quán)房”，無法在住房登記機(jī)構(gòu)辦理住房登記，領(lǐng)取住房權(quán)證書。

5、開發(fā)違規(guī)較多

開發(fā)“小產(chǎn)權(quán)房”，不像開發(fā)商品房那樣嚴(yán)格，大多是村或無開發(fā)資質(zhì)的公司自己開發(fā)，有的是建設(shè)公司開發(fā)，也有的是一些單位或個人參與開發(fā)，缺乏開發(fā)的必備資質(zhì)和公司營業(yè)條件，住房設(shè)計及建筑質(zhì)量得不到保障。。

從上述的案例中我們可以知曉，目前來說，國家相關(guān)法律對于小產(chǎn)權(quán)房的糾紛沒有一個準(zhǔn)確的解決辦法，很多時候，都需要根據(jù)具體的案件來進(jìn)行終的判決，而想要在實(shí)際二手房交易中確保自己的合法權(quán)益，也需要對小產(chǎn)權(quán)房的相關(guān)特色進(jìn)行了解。