長(zhǎng)租公寓如何REITs

長(zhǎng)租公寓是近幾年來(lái)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的風(fēng)口行業(yè)，有越來(lái)越多的公司和資本都投身到這一領(lǐng)域當(dāng)中，當(dāng)前我國(guó)的長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)下處于初級(jí)階段，各大公司忙于跑馬圈地，而擴(kuò)大規(guī)模需要大量資金的支持，由于長(zhǎng)租公寓的務(wù)人較為分散，先收租后入住的行業(yè)特性使其收款的風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，因此在滿(mǎn)足一定條件的前提下，長(zhǎng)租公寓十分適合通過(guò)資產(chǎn)證券化的方式進(jìn)行融資。

長(zhǎng)租公寓行業(yè)的債務(wù)人較為分散，且收取押金、先收租后入住等行業(yè)特性使得收款風(fēng)險(xiǎn)較小，

我國(guó)城市化進(jìn)程帶來(lái)了巨大人口紅利，巨大的市場(chǎng)的需求正鼓舞著長(zhǎng)租公寓行業(yè)成為又一片萬(wàn)億規(guī)模的“藍(lán)?！保鳵EITs則是可以讓長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)快速擴(kuò)張的“利器”。在國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家，REITs在租賃領(lǐng)域的運(yùn)用已有非常成熟的模式，但就國(guó)內(nèi)的情況來(lái)看，長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域的試水也在加速，不過(guò)相關(guān)的法律法規(guī)還未出臺(tái)，REITs正式落地后對(duì)市場(chǎng)的撬動(dòng)效應(yīng)備受期待。

REITs在本質(zhì)上來(lái)說(shuō)是ABS的一個(gè)分支，也是一個(gè)商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的過(guò)程，它將現(xiàn)有的物業(yè)上市值根據(jù)一定的估值方法，將其分為財(cái)產(chǎn)權(quán)益的單位，即本基金單位，通常集中在房地產(chǎn)項(xiàng)目能帶來(lái)收益，如購(gòu)物中心、寫(xiě)字樓、酒店、公寓等，獲得租金收入和物業(yè)升值，然后向投資者提供財(cái)產(chǎn)固定收入。

從組織形式上來(lái)看REITs主要分為契約型REITs和公司型REITs。契約型REITs是指投資者通過(guò)與受托人訂立信托合同投資房地產(chǎn)，以主體(受益人)的身份參加持有人會(huì)議，委托受托人行使經(jīng)營(yíng)權(quán)的REITs形式;而公司型REITs是指發(fā)起人設(shè)立了旨在投資房地產(chǎn)的股份有限公司。投資者通過(guò)購(gòu)買(mǎi)股票成為公司的股東的REITs形式。

在我國(guó)大力發(fā)展REITs具有非常重要意義。首先盤(pán)活存量資產(chǎn)，化解地方債務(wù)，激活地方投融資效率;其次是拓展長(zhǎng)期資本形成機(jī)制，改善金融資本供給效率;最后，推進(jìn)公共資金和養(yǎng)老保險(xiǎn)投資優(yōu)質(zhì)基礎(chǔ)資產(chǎn)，為全國(guó)共享經(jīng)濟(jì)發(fā)展成果提供一條理想渠道。而發(fā)展REITs對(duì)于長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)的意義在于，通過(guò)對(duì)未來(lái)利益權(quán)益的抵押，促進(jìn)了租賃市場(chǎng)的融資，包裝了租賃項(xiàng)目的現(xiàn)金流，擴(kuò)大了社會(huì)項(xiàng)目的投資渠道。