開(kāi)發(fā)商蓄客是什么意思

開(kāi)發(fā)商蓄客，就是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在未取得預(yù)售許可證的情況下，通過(guò)第三方收取費(fèi)用。其實(shí)進(jìn)行蓄客是一種變相的銷(xiāo)售行為，但是它違反了《城市商品房預(yù)售管理?xiàng)l例》第六條“商品房預(yù)售實(shí)行許可制度。開(kāi)發(fā)公司進(jìn)行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請(qǐng)預(yù)售許可，取得《商品房預(yù)售許可證》。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預(yù)售”的規(guī)定。

開(kāi)發(fā)商拿地到開(kāi)盤(pán)需要多久

一、圈地：就是開(kāi)發(fā)商在政府手里通過(guò)行政劃撥或者競(jìng)標(biāo)購(gòu)買(mǎi)拿到土地的使用權(quán)。

二、奠基（挖坑）。

三、蓋樓。

四、封頂：就是樓的立面基本出來(lái)了，一棟樓已經(jīng)形成了。

五、四通一平：就是把這塊地周邊的公共設(shè)施做好。比如上下水、電網(wǎng)、煤氣等。

樓盤(pán)是否開(kāi)盤(pán)與商品房建設(shè)進(jìn)度關(guān)系不大,為了盡快回籠資金,大部分正規(guī)商品房項(xiàng)目在奠基之前就有可能拿到商品房建造必須的五證,其中的商品房預(yù)售許可證是最后一個(gè),也是開(kāi)盤(pán)必須要有的。拿到商品房預(yù)售許可證，他們已經(jīng)具備開(kāi)盤(pán)條件,具體開(kāi)盤(pán)日期由開(kāi)發(fā)商決定。

開(kāi)發(fā)商要想賣(mài)樓，必須在相關(guān)部門(mén)發(fā)放銷(xiāo)售證之后才能賣(mài)。所以，開(kāi)盤(pán)，肯定是拿到銷(xiāo)售證之后的事。當(dāng)然，這里面涉及到一些穿空中的手段，比如發(fā)放VIP卡，其實(shí)就是在開(kāi)盤(pán)之前蓄客行為；也有個(gè)別基于銷(xiāo)售策略銷(xiāo)售節(jié)奏的考慮，推遲開(kāi)盤(pán)日期的。