房子沒(méi)有房產(chǎn)證，如何交易及交易潛在風(fēng)險(xiǎn)有哪些？

近來(lái)就常常聽(tīng)朋友說(shuō)“我買(mǎi)的期房，還沒(méi)有交房，可不可以賣(mài)呢?”，當(dāng)然可以!今天小編就來(lái)給大家講一講沒(méi)有房產(chǎn)證的房子怎樣買(mǎi)賣(mài)。

一、剛交了首付款，還沒(méi)有辦按揭

這種狀況即是開(kāi)發(fā)商還沒(méi)有到房管局存案，是最佳處理的。

買(mǎi)賣(mài)兩邊可以直接到開(kāi)發(fā)商那里處理合同轉(zhuǎn)讓?zhuān)词歉_(kāi)發(fā)商商量好，跟買(mǎi)方從頭簽定一份購(gòu)房合同，并將老的購(gòu)房合同收回即可。然后買(mǎi)方再將首付款交給賣(mài)方就行了。后面的工作就跟買(mǎi)新房一樣，房管局存案就直接寫(xiě)買(mǎi)方的姓名，銀行按揭也是買(mǎi)方自個(gè)去處理即可，房產(chǎn)證下來(lái)就直接是買(mǎi)方的姓名了。

二、正在還房貸，還沒(méi)有交房

方法一：直接更名

流程：

1、賣(mài)方將銀行的借款還清;

2、賣(mài)方拿著銀行出具的結(jié)清證明后去房管局拿出正在典當(dāng)合同;

3、開(kāi)發(fā)商帶著合同和刊出存案登記表去房地局處理該房子的刊出手續(xù);

4、刊出結(jié)束后由買(mǎi)方和開(kāi)發(fā)商簽署新的商品房買(mǎi)賣(mài)合同，再到房管局從頭存案。

注意事項(xiàng)：

1、房子有必要還清銀行借款

2、更名有必要獲得開(kāi)發(fā)商的同意

3、買(mǎi)方不可再按揭了，有必要全款采購(gòu)

這種方法的長(zhǎng)處是手續(xù)比較簡(jiǎn)單，且全部過(guò)程沒(méi)有稅費(fèi)。缺點(diǎn)是不可按揭，且中心有很多的空白期，危險(xiǎn)比較大。

從國(guó)家法律方針來(lái)講，沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證的房產(chǎn)是不允許買(mǎi)賣(mài)的。因而，法律上對(duì)這種買(mǎi)賣(mài)做法是不維護(hù)的，出了什么問(wèn)題都只能自個(gè)兜著。

方法二：兩邊約好等房產(chǎn)證下來(lái)再過(guò)戶(hù)

這種方法就歸于二手房買(mǎi)賣(mài)了，因而要交納的稅費(fèi)也是比較多。

包含：

個(gè)人所得稅：總房款的1%

契稅：90平米以下的為總房款的1%;90平~140平米的為總房款的1.5%;140平米以上的為總房款的3%。(均為首套房)

(契稅要交兩次，一次是賣(mài)方自己處理房產(chǎn)證時(shí)交納，一次是買(mǎi)方處理新房產(chǎn)證時(shí)交納)

營(yíng)業(yè)稅：5.55%

第二種方法的長(zhǎng)處是能及時(shí)過(guò)戶(hù)，危險(xiǎn)較低;缺點(diǎn)是稅費(fèi)較高，且時(shí)刻本錢(qián)比較長(zhǎng)。

三、哪些房子沒(méi)有產(chǎn)權(quán)證

1、使用集體所有土地開(kāi)發(fā)的房子，也即是所謂的小產(chǎn)權(quán)房。

2、未經(jīng)立項(xiàng)同意或私自改動(dòng)立項(xiàng)的樓盤(pán)

3、未獲得計(jì)劃審批的樓盤(pán)

4、私自改動(dòng)計(jì)劃的樓盤(pán)

5、私自改動(dòng)土地用處的樓盤(pán)

6、土地產(chǎn)權(quán)存在糾紛

7、沒(méi)有出售許可證又無(wú)產(chǎn)權(quán)證的房子

8、未經(jīng)檢驗(yàn)或檢驗(yàn)不合格的房子

9、土地或房子未解除典當(dāng)?shù)?

10、開(kāi)發(fā)商未交納有關(guān)稅費(fèi)的

11、土地、房子被有關(guān)部門(mén)司法查封