宅基地面上住房買(mǎi)賣(mài)合同是否有效嗎

農(nóng)村集體給予村民的宅基地有福利性質(zhì)，相應(yīng)的，其使用權(quán)有村民身份性。在房地一致的格局下，住房買(mǎi)賣(mài)必然涉及宅基地的買(mǎi)賣(mài)，即處分住房的同時(shí)也會(huì)處分宅基地。作為集體經(jīng)濟(jì)組織的成員，只享有對(duì)集體所有土地的使用權(quán)，擅自轉(zhuǎn)讓土地給他人從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)則會(huì)損害集體經(jīng)濟(jì)組織的利益。所以農(nóng)村宅基地面上建筑的住房買(mǎi)賣(mài)合同是無(wú)效的。

如何購(gòu)買(mǎi)農(nóng)村宅基地

農(nóng)村土地都是歸集體的，土地管理法中有明確的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村集體的土地是禁止轉(zhuǎn)讓、買(mǎi)賣(mài)。如果雙方均為同一經(jīng)濟(jì)組織村民的，經(jīng)村委會(huì)允許的，可以有條件的轉(zhuǎn)讓。但是需要符合三大原則：

1、農(nóng)村宅基地買(mǎi)賣(mài)需進(jìn)行使用權(quán)主體變更登記，《宅基地使用證》和《集體土地建設(shè)用地使用證》是農(nóng)民合法取得宅基地使用權(quán)的重要憑據(jù)，如果宅基地買(mǎi)賣(mài)轉(zhuǎn)移宅基地使用權(quán)，應(yīng)該依照規(guī)定進(jìn)行審查、批準(zhǔn)，完成權(quán)力主體的變更登記。

要注意的是宅基地住房買(mǎi)賣(mài)，除了要到住房管理部門(mén)不理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)登記手續(xù)，還要進(jìn)行宅基地使用權(quán)的主體變更。如果不進(jìn)行宅基地使用權(quán)的變更，住房根本就沒(méi)有發(fā)送轉(zhuǎn)移。

2、宅基地購(gòu)買(mǎi)者的資格有限制，宅基地使用權(quán)主體影視農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，或與成員有直系親屬等身份或者其他規(guī)定的身份。因經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口流動(dòng)等，原使用權(quán)人不再使用宅基地，依法轉(zhuǎn)讓?zhuān)厥褂脵?quán)的購(gòu)買(mǎi)者，有資格限制。

宅基地使用權(quán)只可在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部自由轉(zhuǎn)讓?zhuān)绻D(zhuǎn)讓給城市居民或者其他農(nóng)業(yè)集體經(jīng)濟(jì)組織成員，將不符合法定的條件。解決方法：轉(zhuǎn)讓時(shí)，購(gòu)買(mǎi)者已經(jīng)將戶(hù)口遷入本鄉(xiāng)或者本村，成為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員。

3、轉(zhuǎn)讓后原則：一戶(hù)一宅。土地管理法明確規(guī)定，宅基地遵守一戶(hù)一宅的標(biāo)準(zhǔn)。雙方進(jìn)行宅基地買(mǎi)賣(mài)應(yīng)該滿(mǎn)足這個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的限制。

如果宅基地?cái)?shù)量超標(biāo)，以后進(jìn)行分戶(hù)建房或現(xiàn)有住房拆遷、改造、翻建或政府依法實(shí)施規(guī)劃重新建設(shè)時(shí)，高于部分需歸還集體經(jīng)濟(jì)組織。

買(mǎi)宅基地要注意什么

農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)合同的效力認(rèn)定，不僅僅應(yīng)從宅基地使用權(quán)的案件上來(lái)把握，同時(shí)也應(yīng)考慮簽訂合同的主體。主體不合法，同樣會(huì)造成合同無(wú)效。

農(nóng)村住房買(mǎi)賣(mài)由于涉及到宅基地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓?zhuān)瑢?duì)其效力的認(rèn)定，司法實(shí)踐中認(rèn)定不盡相同，筆者認(rèn)為，農(nóng)村宅基地使用權(quán)有以下特色：

1、農(nóng)村宅基地的產(chǎn)權(quán)歸集體。在我國(guó)，土地分別屬于國(guó)家和集體，而用于建造住房的土地，也因產(chǎn)權(quán)的不同而分為建設(shè)用地和宅基地，建設(shè)用地屬于國(guó)家，宅基地則屬于集體。

2、農(nóng)村宅基地使用權(quán)的主體是特定的農(nóng)村居民，即屬于本集體經(jīng)濟(jì)組織特定的成員，農(nóng)村集體組織以外的人員不可申請(qǐng)并取得宅基地使用權(quán)。

3、農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有有限性，即宅基地原則上只能由宅基地使用權(quán)人利用宅基地建造住宅及附屬設(shè)施，供其居住和使用，不可將宅基地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)賣(mài)。另外，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有福利性，即農(nóng)村村民取得宅基地使用權(quán)基本上是無(wú)償?shù)幕蛘呤墙患{很少的費(fèi)用。