商品房預售有哪些優(yōu)缺點

(一)商品房預售優(yōu)點

1、拓寬房地產開發(fā)公司融資渠道。商品房預售制度允許房地產開發(fā)公司在商品房尚未建成時，與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現售，預售項目的開發(fā)動態(tài)回收周期可縮短約10個月。預售制度有利于拓寬房地產開發(fā)公司的融資渠道，不僅加速了資金周轉、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效下降了房地產開發(fā)公司的資金壓力。

2、疏導商品房市場的需求。商品房預售價格約比現售價格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現售，商品房預售的價格優(yōu)勢更強，有效刺激了商品房購買，將潛在需求轉換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導。

3、為銀行提供穩(wěn)定收益。銀行機構通過向購房者發(fā)放按揭貸款，為房地產開發(fā)公司提供間接融資，從而獲取長期穩(wěn)定收益。住房商業(yè)貸款已成為銀行機構優(yōu)先挑選的優(yōu)質標的。

(二)商品房預售缺點

1、易縱容非法集資和風險轉嫁行為。商品房預售使房地產開發(fā)公司僅投入有限資金即可進行開發(fā)建設成為可能，為非法集資和風險轉嫁行為提供了溫床。房地產開發(fā)公司在支付土地出讓金、獲得土地后，可將土地使用權在銀行抵押貸款融資，然后通過使中標建筑商墊資和預售，獲取大量建設資金，其中預售是最主要的融資渠道之一。一旦資金鏈斷裂，房地產開發(fā)建設工程將面臨爛尾風險。預售制度將這種風險轉嫁至購房者和銀行，有可能嚴重損壞購房者的合法權益與引發(fā)金融風險。

2、缺少嚴格的監(jiān)管制度。國外和中國香港的商品房預售，屬于銷售模式而非融資手段，但中國內地商品房預售的本質即為集資建房，大量預售資金的使用理應得到合理監(jiān)管。實際情況為，購房者的銀行按揭貸款未經監(jiān)管流程即可一次性無條件劃撥給房地產開發(fā)公司，雖有規(guī)定必須將其用于住房建設，但在資金使用過程當中缺少嚴格監(jiān)管，因此，房地產開發(fā)公司實際有可能將資金非法挪用。同時，因監(jiān)管缺位，房地產開發(fā)公司常利用自身信息的隱蔽性優(yōu)勢侵害購房者合法權益，例如常產生預售營銷宣傳與實際交房情況不對等等問題。

3、易產生房地產價格泡沫。商品房預售會刺激購房需求，其中不乏基于保值、投機等目的的需求，需求增加有可能拉動價格增長。同時，房地產開發(fā)公司常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬房價，造成房價過分偏離實際市場均衡價格，從而有可能引發(fā)房價狂跌風險，易產生房地產價格泡沫。

4、催生房地產過度投資開發(fā)。商品房預售制度下降了房地產開發(fā)公司投資建設的經濟門檻，造成大量投資資金涌入房地產開發(fā)行業(yè)，容易催生房地產過度投資開發(fā)，從而引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競爭問題。

5、住房面積管理職能難以厘清，易產生行政風險。住房建設工程從規(guī)劃到預售、辦證各環(huán)節(jié)辦事部門不一，測繪機構不同，標準不統一，存在多次測繪以及預售測繪與確權測繪結果不同的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。

什么是商品房預售

商品房預售，是指房地產開發(fā)公司與購房者約定，由購房者交付定金或預付款，而在未來一定日期擁有現房的房產交易行為。

法律依據：

《城市商品房預售管理條例》第五條商品房預售應當符合下列條件：

(一)已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書;

(二)持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三)按提供預售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。