物業(yè)經理如何管理好小區(qū)

1、要建立與小區(qū)業(yè)主良好溝通渠道，這個不必細說。

2、小區(qū)建設質量怎樣，要做到心里有數。水電、煤氣、衛(wèi)生、安全、消防通道、住房維修等等這些方面，哪些是你們小區(qū)容易出問題的，一定要了解清楚，做好心理準備。

3、如果小區(qū)大的話，下面的人自然要有各個隊長帶隊，只要管理好各個隊長就行，但是對基層人員要做到心里有數，每個人都是直接面對業(yè)主服務的，可以說都是物業(yè)的門臉，所以最好是能多抓抓素質方面的提高。

4、對于小區(qū)內有影響力的業(yè)主，比如整天在小區(qū)院內溜達的老人，要搞好關系。有些話和事，從物業(yè)嘴里說出來的畢竟比不上從業(yè)主自己嘴里說出來的。

5、千萬不要空許諾。是人都想占便宜，許諾就要付出，業(yè)主可不管是不是合理的，是不是會讓物業(yè)為難。

如果小區(qū)物業(yè)不履行責任怎么辦

可以起訴物業(yè)管理公司不履行《物業(yè)管理合同》中的約定，或者小區(qū)業(yè)主可以聯(lián)合起來，通過業(yè)委會行使自己的權利，甚至彈劾物業(yè)，自行挑選業(yè)主滿意的物業(yè)。

《物業(yè)管理條例(草案)》第四十九條規(guī)定，物業(yè)管理公司應當加強對物業(yè)管理區(qū)域內的安全防范工作。發(fā)生安全事故時，物業(yè)管理公司應當及時向有關行政管理部門報告，協(xié)助作好救助工作。

物業(yè)管理公司疏于管理，未能履行物業(yè)服務合同約定的安全防范義務，造成業(yè)主人身、財產安全受到損失的，應當依法承擔相應的法律責任。

根據《物業(yè)管理條例》的規(guī)定，業(yè)主若違反物業(yè)服務合同約定，無正當理由逾期不交納或拒絕交納物業(yè)服務費的，業(yè)主委員會有權督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業(yè)管理公司可以向人民法院起訴。